Grunderwerbsteuer-Rechner
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks?
Mit diesem Grunderwerbsteuerrechner können Sie die Höhe der Steuer ganz einfach berechnen.
Grunderwerbsteuerrechner 2024
Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Entscheidend für die Höhe der Steuer ist der Kaufpreis sowie das Bundesland, in dem das Grundstück liegt.
Tragen Sie daher einfach Bundesland und Kaufpreis Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks in unseren Grunderwerbsteuerrechner ein und berechnen damit die zu zahlende Grunderwerbsteuer.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks an, egal ob dieses bebaut oder unbebaut ist. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer ist laut Gesetz der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).
Die Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis - einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen (§ 9 GrEStG).
Bei einem bebauten Grundstück entspricht die Gegenleistung dem gesamten Kaufpreis, also dem Preis des Grundstücks und der vom Käufer erworbenen darauf befindlichen Gebäude.
Ganz konkret bedeutet dies: Kaufen Sie ein Haus mit Grundstück wird die Steuer auf den Gesamtpreis (Kosten des Grundstücks + Kosten des Hauses) und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben.
Das gleiche gilt für den Kauf einer Eigentumswohnung. Hier ist der Kaufpreis der Wohnung inkl. des auf den zugehörigen Grundstücksanteil entfallende Preis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer relevant.
Nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehören übrigens sogenannte bewegliche Gegenstände, die man jederzeit aus der Immobilie entfernen könnte. Hierzu zählen beispielsweise eine Küche, eine Sauna oder auch eine Markise. Das gleiche gilt für bewegliches Zubehör, wie z. B. Rasenmäher.
Damit diese Gegenstände in der Praxis tatsächlich nicht bei der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden, müssen sie im notariellen Kaufvertrag mit dem jeweiligen Wert einzeln aufgelistet werden.
Hinzukommen können hingegen zu der oben genannten Bemessungsgrundlage ggf. dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, wie z. B. Wohn- und Nießbrauchsrechte, sowie vom Käufer übernommene sonstige Leistungen (alle Leistungen, die der Käufer nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben).
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zum Jahr 2006 mit dem Prozentsatz und der Rundungsregel aus § 11 GrEStG (Grunderwerbsteuer-Gesetz).
Hiernach beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % der Bemessungsgrundlage und wird bei der Berechnung auf volle Euro abgerundet.
Grunderwerbsteuer = 3,5 % · Kaufpreis
Der Steuersatz in Höhe von 3,5 % gilt allerdings inzwischen nicht mehr für alle Bundesländer. Denn seit der Föderalismusreform im September 2006 können die Bundesländer nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen.
Von diesem Recht haben bisher alle Bundesländer mit der Ausnahme von Bayern und Sachsen Gebrauch gemacht.
Während in Bayern und Sachsen die Grunderwerbsteuer daher weiterhin 3,5 % beträgt, muss beispielsweise in Schleswig-Holstein oder auch Nordrhein-Westfalen sogar 6,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
In unserer übersichtlichen Tabelle der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern finden Sie alle aktuell in 2024 in Deutschland gültigen Steuersätze.
Ausnahmen zu dieser Besteuerung finden Sie in § 3 Grunderwerbsteuer-Gesetz. Dort ist unter anderem geregelt, dass bei einem Kaufpreis unter der Freigrenze von 2.500 Euro keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Auch, falls der Erwerber des Grundstücks der Ehegatte oder Lebenspartner des Verkäufers ist, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Grunderwerbsteuer für Grundstücke mit Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht wird ein Grundstück nicht gekauft. Der Nehmer des Erbbaurechts darf dieses Grundstück (im Sinne des § 1 Erbbaurechtsgesetz) nur über einen fest definierten Zeitraum nutzen.
Obwohl beim Erbbaurecht, umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet, das Grundstück nicht verkauft wird, wird dennoch Grunderwerbsteuer fällig. Erbbaurechte sind nach § 2 Abs. 2 GrEStG Grundstücken gleichgestellt und unterliegen somit der Grunderwerbsteuer.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt hier vom sogenannten Erbbauzins ab, der monatlich oder jährlich für die Nutzung des Grundstücks gezahlt wird.
Aus dem Erbauzins lässt sich der Jahreswert berechnen, aus dem gemäß § 13 Bewertungsgesetz die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (also die Gegenleistung) ermittelt werden kann.
Jahreswert = monatlicher Erbbauzins · 12
Die Gegenleistung ist die auf die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Erbbauzinsverpflichtung. Diese wird als Vielfaches der Jahreswerts bestimmt. Der sogenannte Vervielfältiger hängt von der Laufzeit des Erbbaurechts ab und kann der Tabelle in Anlage 9a (zu § 13 BewG) entnommen werden.
Gegenleistung = Jahreswert · Vervielfältiger
Die Grunderwerbsteuer kann hieraus mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslands ganz einfach berechnet werden:
Grunderwerbsteuer = Steuersatz · Gegenleistung
Betrachten wir als Beispiel ein Grundstück in Niedersachsen mit einer 50-jährigen Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages und einem monatlichen Erbbauzins von 400 Euro.
Grunderwerbsteuer = 400 · 12 · 17,397 · 5,0 % = 4.175 €
Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 4.175 €. Berechnet wurde diese mit dem Vervielfältiger aus der oben genannten Tabelle in Höhe von 17,397 und dem in Niedersachsen gültigen Steuersatz für Grunderwerbsteuer von 5,0 %.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird der Kauf zunächst notariell beurkundet.
Sobald dies erfolgt ist, schickt der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Das Finanzamt erstellt dann auf Grundlage der Vertragsunterlagen den Grunderwerbsteuerbescheid.
Nach § 15 GrEStG wird die zu zahlende Steuer einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Hierbei hat das Finanzamt auch die Möglichkeit eine längere Zahlungsfrist festzulegen.
Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt, erteilt das Finanzamt schriftlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (siehe auch § 22 GrEStG). Diese Bescheinigung ist eine Voraussetzung, damit der Erwerber des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden kann.